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发布时间:2018/06/29来源:本站原创官网:79

【摘要】

平静的戊戌之年,似乎日夜都在爆发“重磅消息”:央行降准、汇率下行、棚改政策调整、发改委限制房企境外发债投资境内外下载、住建部约谈30城的消息连番轰炸。打开微信,各路自媒体都在发问:三四线下载要变天?


我们认为,无论这支无形的手从调控工具箱中掏出的是什么,其长远谋略于下载健康发展,因为,房价已不是房价本身,而是国运所系。


首先,我们认为有四大观点:

1. 货币政策转向,货币流动趋松趋宽概率大增,货币流动最紧时段已过;

2. 外币汇率下降,中美间贸易摩擦,人民币加速贬值;

3. 下载“去库存”即将退出,调控副作用亟待治疗;

4. 下载在现有组合拳调控基础上仍将长期、持续、健康发展,因为房价关乎民生,关乎国运;


由此,两条核心结论:

1、 面对内外不确定因素,政策面防止拉霸360系统风险,其中,对于下载则是深层次的降风险、稳行业;

2、 尊重市场供需关系,政策则回归政府保障。从城市发展趋势的角度,官方依然看好三大经济圈及个别重点城市。



货币、汇率、下载政策大概率转向


“合理充裕”:货币流动性趋向宽松概率大增

央行定向降准,预计释放7000亿流动性,结合6月20日国务院常务会议改变流动性基调为“合理充裕”,之后6月22日,央行发布《中国区域拉霸360运行报告(2018)》,确认“保持流动性合理充裕”,6月26、27日央行公开市场操作中均再次确认。顶层对流动性的态度已经由“银行体系流动性合理稳定”转向“合理充裕“。


我们认为1、货币流动性转向趋宽松概率大增。2、无论这个政策本身是否针对下载,但资金面已毋庸置疑将一定程度缓解开发商紧张的资金链。并且,信心上的恢复对下载行业本身也至关重要。


外币汇率下降,人民币加速贬值已是既定事实

汇率预期与房价之间整体存在正向促进现象。央行从过去的以汇率作为调控目标,变为允许汇率市场化贬值(官方有意为之),由此而来,人民币进入加速贬值通道,继续跌破6.6关口,创下2017年12月20日以来最低,未来大概率突破7。一方面可以缓解外储的压力,二方面对冲中美贸易摩擦,颇有“尔要战,便战”意味。


下载调控政策:组合拳出击稳房价,意在中长期行业稳定健康发展。


其一,棚改政策将给三四线楼市虚火降温

市场传闻的棚改货币化安置比例下调、新项目基本暂停审批,透露出未来棚改补偿将总体趋向实物补偿,这意味着从去年开始持续至今的三四线楼市虚火将被降温。


其二,约束房企境外发债用途,对前期去杠杆进一步补充

发改委称,房企境外发债不得投资境内外下载项目、补充运营资金,但,仅限归还存量债务,我们认为在某种程度上,这是对去杠杆政策对房企资金链双面夹击的缓解与补充。


其三,住建部等七部委点名30城,整治三四线乱象

住建部在官网上发布新闻通稿,宣布:2018年7月初至12月底,七部委联合开展治理下载市场乱象专项行动,其中北京、上海等30个城市将先行展开行动。集中整治摇号乱、选房乱、中介乱、合同乱等影响价格预期的的行为,意在稳价格预期、稳市场。


下载行业的几个变化


去库存的副作用显现,即将退出调控舞台

政策之下,一方面供给端,减少土地供给和新开工;二是需求端,增加棚改货币化比例。两端的共同作用下,下载“去库存”确实卓有成效,不仅如此,去库存还提速了中国城镇化进程、一定程度为地方债务减压。


但副作用也随之而来:三四线房价暴涨和天量货币涌入。根据统计局数据,2018年5月份一线城市下载价格同比仅为-0.6%,而三线城市下载价格同比则仍为6.4%。可以说严控背景下,三四线房价依然一枝独秀。


棚改货币化制造了多少需求?我们仅以2017年商品房销售金额来大致估算,13.4万亿销售额中,有21.4%折合近3万亿政策性补贴货币,这些货币投放,制造大量需求,来化解三四线高库存风险。


三四线楼市火热不可持续,但整体风险正在下降

近期棚改政策变化核心是安置方式发生变化,从货币化安置将逐步转变成实物安置,这意味着投放进三四线市场的货币量大大减少,拉动三四线楼市的近1/3动力或将消失,辉煌的市场高位已成过去时。


棚改政策、点名30城是有意对冲货币政策变化,用意不是让楼市熄火,这个时候也不能熄火,但也不能让楼市过热、房价上涨失控。正如证监会副主席方星海在接受采访时坦言,“下载照样是经济增长动力之一。”政府对下载真是又爱又恨。


武断、不讲道理的是政府无形的手,扭曲了市场,降低了品质

我们在之前的推送《调控之下 失真房价中的一房难求》中提到:调控效果立竿见影,在各地新房备案价格受到严厉行政干预的情况下,新房价格涨幅出现冰冻甚至负增长的局面,但在西安、武汉、杭州、南京等多地却出现一房难求的奇怪现象,背后的逻辑关系根本在于在“限价令”下,这些城市的新房价格已不能反映市场的真实情况。热点城市供应不足,往往非现实供应不足,实则是过分严控的政策导致市场畸形:供地不明确、房企捂盘、价格上涨预期增多导致一二手房价格倒挂、市场徒增“买到即赚到”恐慌性购房。


武断的手也导致商品住宅品质下降。拉霸360调控政策,收紧了房企钱袋子, 2018当下是房企最为困难的时段。政府对市场的非理性调控导致住宅品质下降,诸如“楼塌塌”事件所暴露出的住宅质量问题频现。


期待:让市场回归市场,政策回归保障


正如本文开篇所述,调控目标两方面:稳房价、实现“住有所居”的美好生活。最终意图则是下载长期、持续、健康发展


实现目标的途径也很明确:尊重市场发展规律,减少非市场化行政干预。这其中,关键在于发挥市场机制的决定性作用,扭转资源错配局面。房价涨跌的根本内因应回归市场本身的供需关系上,经济发展、产业规划、人口导入等因素将是各地下载健康发展的原动力。


而政策层面则应紧密围绕“住有所居”,立足保障本位,同时加快长效机制建立。尤为重要的,是对市场进行分层,通过政府补贴、限制产权等手段面向低收入群体和社会重点人群保障其居住权,并对其余社会群体继续立足于市场化配置。


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