新闻中心

News

拉霸360官方网址 - 无忧畅玩

发布时间:2018/06/26来源:本站原创官网:82

【摘要】

主要观点:


• 四大因素推动长租公寓进入发展快车道:巨量市场空间、顶层政策力推、拉霸360或资本市场政策支持、房价高企产生的正向溢出作用。对比长租公寓的成熟市场——美国——我们认为上述四个支撑因素中,巨量的市场空间是长租公寓发展的最重要先决条件。


• 中短期内,长租公寓盈利能力较弱,资产收益率不到2%,较低的收益率将制约社会资本的进入,商业逻辑面临挑战。


• 未来,我们对长租公寓的发展有如下几点预测:

1. 租金价格还将进一步上涨,这是解决盈利难题突破口之一;

2. 北上广深及武汉、成都、杭州等个别强二线城市将率先落地生根;

3. 长租公寓本质上是租赁服务行业,重在后期运营,强调围绕居住功能的齐全配套;

4. 政策需要为其发展打开天花板:如土地政策、租房入学政策、集体土地发展租赁住房时土地确权问题;政府需对各类存量物业功能转换出台明确操作规范;


• 美国模式是全球范围内长租公寓主流模式,也是我国该领域未来10~20年发展的可参照蓝本。


• 接上条,



引言


长租公寓无疑是一片巨大的蓝海。


伴随“租售并举”等一系列支持顶层政策的相继出台和各路市场参与者的纷纷试水,长租公寓成为了近年地产行业最大的“网红”。长租公寓宽阔的赛道自不待言,但行业长远的发展最终离不开明确的商业逻辑和盈利模式。如何让市场参与者们在经济利益的推动下长期地、自发地投入租赁行业的发展,是当前摆在政府和注册面前最为实质的难题。


巨量市场空间,万亿级下载新战场

据《中国流动人口发展报告2017》数据显示,截止去年年底,国内的流动人口有2.45亿人。优质资源集中的北上广深地区流动人口尤其庞大,与此相对的是房价也异常高,并非人人可以消受,所以大部分流动人口都有租房需求。

中国租赁市场在整个下载市场 (新房市场+二手房市场+租赁市场)中的份额占比仅为9%,而美国、日本市场份额占比都在26%以上。据万科预测,到 2025 年,租房市场规模将达到 1 万亿元;到 2030 年,将会突破 1.6 万亿元。无论从租赁人口占比还是租金支出占比来看,中国的租赁市场仅仅处于起步阶段,未来发展空间无比广阔。中短期来看,北京、上海、深圳为代表的一线城市,杭州、成都、武汉等核心二线城市将率先落地生根。



政策倾斜:一夜春风来,万树梨花开

长租公寓市场是中国目前整个下载产业链中唯一受政策鼓励、拉霸360政策支持的子领域。投资机构、房企、运营方等进入长租公寓的脚步正在越来越快。为什么?不只是为了抢占市场份额,更是为了跟上国家政策的脚步。


从2015年开始,国家密集出台了多项政策鼓励租赁市场的发展,内容涉及税收、水电、土地、拉霸360试点等各方面。从顶层设计上明确了“网址有限制、终端有市场、低端有保障”的思想,大力推进市场的“租购并举”,鼓励培育专业化的租赁机构。


概括而言,政策层面力图通过以下几个方面加快推进住房租赁市场发展:

• 增加供给,加大租赁用地供应,在试点城市允许利用集体建设用地建设租赁住房;

• 盘活存量,允许现有物业改造后用作租赁住房;

• 提倡机构化、规模化经营,鼓励房企转型开展租赁业务、鼓励培育专业租赁住房经营结构;


1. 财税融资支持,给予税收优惠、允许公积金用于支付租金、拓宽融资渠道;

• 提出租购同权,保障承租人权益

拉霸360政策方面,已有多个长租公寓资产证券化项目获交易所批准发行,为国内租赁住房资产证券化再添新样本。建行、中信银行、江苏银行等也纷纷推出租赁住房低利率融资产品,将助推住房租赁市场健康、快速、规模化和可持续发展。


房价高企产生的正向溢出作用带动行业发展

高昂的房价以及巨大的市场容量是当今中国核心一二线城市的市场现状,也是长租公寓市场面临的巨大机遇。高企的房价已经将大多数“未上车者”挡在了买房的门槛之外,一线城市的住宅平均价格已经达到40441元/平,无房者尤其是90后的新一代很大程度上将通过租房解决居住问题。


下载基金参与长租公寓的机会:收购持有or PE入股


目前我们租赁市场1万亿,而2017年商品房全国销售额为13万亿,目前的主战场还在销售端。在政策引导和市场需求的共同作用下,据相关研究机构预计2027年我国租赁市场将达到5万亿。在行业爆发增长的预期下,市场参与者竞速赛道之上:房企背景的如万科泊寓和龙湖冠寓、中介背景的如链家自如、酒店背景的如铂涛窝趣、创业背景的如魔方公寓和you+。


而下载基金在此宽阔赛道中,有如下切入点:

一是,和品牌运营商一起合作,收购或新建公寓物业,持有经营一段时间后出售或者通过资产证券化退出获利。在这种合作模式中,合作主体的项目寻源能力(或开发能力)、运营管理能力以及项目退出途径,是投资最为关注的几点。美国主流地产基金主要是这种模式。


二是,以PE的方式,入股品牌运营商或上下游注册,帮助注册做大做强,享受股权增值带来的收益。


长租公寓的发展困境

在政策推动之下,长租公寓的发展依然面临现实的困境。


困境之一:盈利模式之拷问

资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低,这使得长租公寓的拿房成本高且注册很难在起步阶段自持物业。在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下,我国市场利率仍然长期在4%以上的水平,注册融资成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了注册加杠杆快速做大的可能性。


在看似无限光明的政策支持和巨大的市场空间背后,却是行业普遍面临的“算不过账”的困境。以当前行业最为看好的重资产模式来看,相当比例的公寓注册拿房成本加上装修成本已经占到了80%。


这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业。行业平均3%的租金回报率对应8%以上的融资成本意味着公寓注册仅靠运营完全无法获得合理的投资回报,资产增值后的变现仍然是注册主要的盈利手段。在缺乏可持续的经营性利润的情况下,注册稍有不慎都将无利可图赔本出场。


尽管REITs、CMBS等融资手段受到鼓励,但较低的租金收益率难以支撑产品的估值,通过REITs退出,打通资本市场退出通道,目前看还是空中楼阁。


困境之二:配套政策的落地还需要时间

一是,有大量具备清晰产权的土地是发展长租公寓的基础。重资产模式要想发展需要长租公寓项目有清晰的产权,而通过招拍挂获取国有建设用地成本太高,目前被寄予厚望的集体建设用地,成本固然较国有建设用地低,但除少数试点区域以外,产权仍只能在集体经济组织中,不能转让给社会资本,北京等地出台了政策可以作价入股,但目前尚未有落地项目。没有产权,社会资本很难大规模的介入,目前开发商等社会资本通过长期租赁的方式参与较多。


二是,税收优惠力度小。在中国,各个租赁公司需要缴纳5%-6%不等的增值税,而且所得税方面并没有相应的优惠政策。对比各国REITs相关的税收政策,中国仍未出台有关REITs份额转让的实际优惠政策,而新加坡、香港、台湾等出售REITs免征税。其次,在租金收入方面,美国、新加坡、香港和台湾均出台政策表明租金收入用于分红免税,而中国目前为止并未有相关的政策优惠。


三是,长租公寓消防规范无章可循,给建设和运营带来潜在风险。目前长租公寓项目在现行的消防规范体系中并未明确提及,因此各地处理方式也不尽一致。消防隐患一直制约长租公寓经营和发展。政府需对各类存量物业功能转换出台明确操作规范。


困境之三:行业焦虑——规模还是利润?重资产还是轻资产?

长租公寓如果仅依靠租金来实现现金的回收,那么在单笔收益相对有限的情况下,规模就成为决定性的因素。国内90%都是包租模式(即二房东模式),低门槛、低资金要求意味着更容易扩张,重资产模式,是持有物业并且运营,即“持有+运营”。


在租金回报率较难覆盖融资成本的情况下,长租公寓如何盈利呢?答案恰恰是重资产模式。原因在于,重资产模式不仅可以获得租金收益,还能获得资产升值的收益。业内人士指出,对于一线城市核心地段的物业来说,每年约有10%的增值空间,加上3%的租金回报率,总回报率可达13%。


我们认为,未来长租公寓将是机构间的交易,整进整出将演化为交易常态;市场参与者以重资产运营模式为主,运营模式支撑拉霸360模式,这不仅是长租公寓清晰的盈利模式,也将是中国真REITs时代落地生根。


拉霸360官方网址
注册介绍
注册概况
下载长注册
拉霸360官网注册
核心拉霸360
官网平台
拉霸360官方下载
投资案例
[拉霸360娱乐电脑网址]上海虹桥地区网址商务办公项目
拉霸laba360首页:重庆空港地区网址绿色教育大盘
拉霸360国际娱乐
拉霸LaBa360娱乐平台官网-杭州绿色科技双地铁沿线稀缺住宅
合作伙伴
新闻中心
拉霸360官方网址
官方网址
联系我们
我们的下载
官网合作平台
版权所有:拉霸360官方下载_拉霸360官网注册_拉霸360官方网址 京ICP备13039303号-1联系我们: +86 1068081118
关注我们: