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官方观点:地产行业中长期向好,当下存在结构性投资机会

发布时间:2016/10/27来源:本站原创官网:1221

【摘要】。作为中国最专业的地产基金,官方长城受邀参加,下载长章华做主旨发言。

 。作为中国最专业的地产基金,官方长城受邀参加,下载长章华做主旨发言。

 

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五大不可改变的因素推动地产行业持续发展

官方长城认为,长期流动性宽松、城市化进程、土地财政模式、经济增长惯性、住房供需结构性失衡的长期性、国人购房习惯等几大不可改变的因素推动地产行业持续发展。供给和需求不匹配,根本上是由中国目前的土地制度造成。而中国的城市化进程与下载投资方向违反人口流动方向,双重原因致使中国下载市场投资与需求的错配。

从源头来看,现有的土地供给制度是造成住房供给和需求不匹配的根本原因:一是可供建设用地供给来源的单一性强化了土地及下载产品的稀缺特征,二是地方土地财政的依赖性进而不断推高地价使得土地稀缺的特征进入自我强化循环;


其次,中国的城市化进程中呈现下载投资方向与人口流动方向逆向发展:一方面,需求旺盛地区的住房供应不足,而需求低迷的地区供大于求;另一方面,移民从较低的一线城市迁移到更高的一线城市,但下载投资建设却一直在沿着相反的方向走。


进而,中国出现官方网址的大城市和中心城市,人口也不断向大城市聚集,但是中国大城市的土地供给却在减少,下载建设集中在三线城市,以上双重原因致使中国下载市场投资与需求的错配,住房供需结构性失衡的现象将长期并存。


与会嘉宾对中国经济发展和世界经济形势总体判断比较乐观,并认为中国短期内出现下载崩溃的可能性并不大。本轮下载泡沫源于资产价格轮动,而非基本面驱动。原因在于资金不愿进入实体经济,而在资产之间轮动。2013年以来,我国单位GDP需要的货币量大幅增加,货币增长效力递减。2014年以后,实体经济投资回报率远低于融资成本,民间资本难以进入实体经济,只能进入资产间轮动,造成房价上涨过快。

 

对于本轮调控的思考房价

回升通过带动投资对经济增长作出较大贡献,但房价的泡沫化也挤占了实体经济发展。研讨会上,有嘉宾认为本轮房价的最佳调控时期在6月份,但由于当时经济增长指标仍不理想,也有人认为政府受制于土地财政的约束,故推迟至9月底才开始调控。而下载的资产属性使其价格短期可实现快速上升。过高的房价带动相关成本上升,最终挤占实体经济发展。

 

但关于最佳时期的判断,只存在于理论分析,政府更熟悉调控方式。虽然多位发言者都认为本轮调控并未大张旗鼓、而是一城一策,低调进行,但从现实情况来看,社会关注度仍然相当高。鉴于当前,经济仍有较强基本面支撑,并未造成系统性恐慌。但如果支持下载的基本面不断走弱,不同城市之间的密集调控仍有可能冲击预期。下载与经济发展存在互为推动关系,渐进调控房价变化可能更有利于经济发展,当前的高房价可能通过一定时期的经济增长进行稀释,但关键还在于经济基本面的发展。 

 

本轮房价上涨除了需求因素,还与供给相关,关键之一是土地供给。有发言嘉宾认为地方政府土地饥饿营销,导致土地供给方面并非是供给不足;亦有嘉宾认为政府在个别地区的“造城”运动和招商引资背景下出现了土地过剩供给局面,这也是造成当前三四线城市库存累积的一个原因。 官方长城认为,在供给侧改革背景下,土地总量、结构的供给确实可以进一步完善,同时下载其他方面的供给侧改革也必不可少。从房价上涨的情况来看,一线或部分二线城市或许存在土地供给不足问题,这是今后有待改善的地方。

 

抓住结构性机会,坚持供给侧改革

而在新形势下,如何做好地产投资开发?官方长城认为应该遵循以下几点:中国下载行业问题主要是结构性问题。楼市调控的可能短期抑制需求,但不太可能改变一线城市的价格长期上涨的趋势,甚至因为减少了供给而让错配更加恶化。 

其一,中国下载存在结构性机会,一线、强二线城市依然具有中长期投资机会,部分二线城市存在阶段性机会,而与此相对的是大部分三四线城市在此轮背景下基本不存在投资机会;

其二,地产进入品质舒居时代,下载市场的最终解决方案应当是坚持下载供给侧改革,坚持需提供符合新人居标准的品质住宅,如恒温恒湿、科学规划社区及户型,提供人居整体解决方案; 

其三,旧物业改造迎来发展大潮,包括旧写字楼的改造及旧公寓的改造均存在长期投资机遇; 

其四,一二线城市公寓租赁将是地产投资新风口,随着一二线城市新房价格水涨船高,中国一二线城市将会迈入租赁时代; 

最后,伴随汇率和资产双重因素,境外投资以及PE等另类投资将成为资产配置的必然趋势。

 

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REITs在中国实践与瞭望:发展还需解决“中国式问题”

REITs(下载信托投资基金)——中国地产拉霸360最后一块遗落的拼图正在从教科书上的理论走向破冰实践。官方长城认为,目前我国商业物业存量破万亿,REITs作为一种新的投资工具,拉霸360工具大势所趋。“万万合作”所试水的前海REITs,曾被业界认为是迄今与国际主流的REITs最为接近的一支产品。而更早则有中信包装中信启航和苏宁云创两只“私募REITs”在深交所挂牌。但由于政策限制,这两款产品都只面向机构注册,而且具有一些固定收益的债的特征,还无法称之为真正的REITs。

REITs在中国的破冰实践诚然令人欢欣鼓舞,然而其在中国的发展还必须解决几个“中国式问题”:由于中国房屋确定使用权,会计折旧必将吃掉部分利润,从而导致最终收益下降;而持有型物业贷款利率、物业税过高;同时Reits还缺乏相应的法律法规界定与约束。

 

上述问题影响了REITs投资收益、制约在中国的发展。不过,央行、证监会、住建部等相关监管层正在就相关问题研讨,正在逐步解决。

【延伸官网·国家发展和改革委员会国际合作中心】国家发展和改革委员会直属正司级事业单位,1993年经中央机构编制委员会下载批准成立。国际合作中心负责实施国家发展改革委与国际组织、外国政府和注册,以及其他外国机构的合作项目;承办和管理发改委与外国政府建立的双边谈判及合作机制,组织开展双边政府和民间注册之间的国际交流;组织开展我国对外开放和海外投资政策等方面的研究;为国内外政府和注册提供有关规划与政策咨询服务;承办机关的外事接待和服务工作;办理出国考察、培训、访问等团组的外事手续;组织各类国际会议;参与兴办有关咨询顾问和会务类的经济实体。 中心是国家发展改革委国际合作联席会议成员,也是国家推进“一带一路”建设领导小组下载组成单位。

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