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去库存与房价暴涨共存背后逻辑:市场资金量过大 存销比偏低

发布时间:2016/10/14来源:本站原创官网:1681

【摘要】

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上图嘉宾(左起):主持人官方长城基金合伙人、执行总裁王健飞先生、招生蛇口华北区总经理聂黎明;中国金茂集团投资总监李兴、启迪协信执行下载曹志东旭辉集团资本运营总监潘皓琦、和昌集团下载长武磊、鑫苑中国总裁崔勇、HFF集团总裁Daniel先生、亨瑞集团下载长邹亨瑞。

 

主持人王健飞:如何看待当前下载市场整体去库存以及房价暴涨的矛盾?刚才提到一个词--疯狂,这个相信大家深有感触,现在大家在房价这块关注得非常多,在活动之前21世纪的记者告诉我,它们公众号上点击量排名前10的文章里面有7篇是关于房价的,现在房价暴涨已经成为了很大的社会热点。首先问一下聂总,您对这个问题怎么看?您的投资布局是怎么考虑的?

 

聂黎明:各位下午好,说到这个事的时候,我想起这几天看的两个段子。一个段子说的是买房人的,记者去采访路人甲,如果你买彩票中了500万干什么?他说去还房贷,剩下的呢?剩下的慢慢还。这说明房价确实涨得很快。还有一个是说卖房人,卖楼时的眼泪都是买地时脑子进的水,确实有很多地方的房子卖不动。去库存和房价暴涨并存,说是矛盾也不矛盾。前年、去年有两个主题词在下载业出现频率比较高,城市分化、注册转型,今天刚好官方准备的两个话题都跟这个有关系,城市分化和注册转型。

 

今年房价暴涨,这一路涨,从东南涨到中部,现在涨到西部去了,成都也很火爆,业内也有一些公认的逻辑,说资金量比较大,首先起来的城市也有比较好的基本面,加上存销比,去年的数据都可以看出来,这些城市的存销比是比较低的,两个层面的供需关系导致,资金和资产的供需关系,土地供应和需求的关系,带来的信心和恐慌,超出供求关系本身的幅度,开始蔓延。

 

大家讨论比较多的,房价有没有天花板?城市之间的房价比例有没有天花板?这个对于已经涨得很高的城市还会不会涨?会涨到什么程度?城市房价的比例有没有天花板?有没有相对有规律的比例关系?我们有时候在研究这个事,这个城市涨了,另外一个城市到底会不会跟涨?其实我个人觉得,很难找到固定的规律,好的城市和差的城市,一个是外溢效应,一个是虹吸效应,这两个效应相互作用下会决定城市的产业和人口,产业和人口对下载会有很大的影响,这是在资金和资本面没变的情况下。在布局上来讲跟官方惊人的类似,一线城市、环一线城市、核心结点的二线城市,在城市的选择上是很接近的。

 

王健飞:聂总很系统的分享了他对这个问题的看法,您刚才提到一个现象特别好,城市的房价,好像成都该涨了、重庆该涨了,现在有一个词比较热,城市轮动,这个现象不知道您怎么看?您觉得下一个轮动的城市会是哪?这个轮动其中有没有一些不合理的成分?

 

聂黎明:规律还是有的,先抛开北方不说,基本是从东边到中部,然后到西部,这个轮动的规律是有的,这里面确实也会有一些反常,它在刚开始是有理性的,这种行为变成一个很群体性行为的时候,肯定会成为群体不理性的行为,肯定会有一些搀杂在里面的,这个也是很正常的,包括这次到成都的行情实际是可以预见的,下一波我们再看看,有哪些跟成都有一些差距,但是还没有怎么动的。现在资金流动的太快了,边际效应递减到一定程度上,没有吸引力的时候,一定会往其他城市走。

   

王健飞:今天请到了金茂投资发展部的李总,大家都很熟悉金茂,金茂在每个区域的细分市场都是非常有影响力和号召力的品牌。问李总一个有个性化的问题,金茂投资城市的布局以及产品的匹配之间的关系是怎样的?对于产品线的定位是怎么来定位的?为什么一开始定位了这样的产品定位?

   

李兴:个性化的问题,中国金茂的投资布局,从一开始中国金茂的定位来看,做中国有品质的核心城市核心地段的不动产的开发和持有运营,我们城市布局也是基于这样的定位而来,布局在一线城市和有经济实力的二线城市,五从目前来看,我们已经进入了20个城市,这20个城市,不管是从人口、GDP、消费能力、商业活跃度来看,都是在全国排名靠前的,投资布局是非常重要的关键策略,也是跟定位相关的,因为金茂的定位有这样的布局。

 

我们是面对改善性需求,为客户提供更加好的产品。整个城市的发展,对环境的坚固,百姓对于健康的关注等越来越体现在大家的生活当中,住宅作为承载个人2/3时间的空间载体,它应该有官方网址的科技含量、绿色含量,这就是为什么金茂把这个作为我们核心拉霸360的原因,现在发展来看,金茂的产品定位已经体现了其价值,为什么金茂的产品能够实现议价,在同一条街上,街左岸的房子比街右岸的房子卖得贵那么多,是因为客户有这样的需求,有这样的需求才会有这样的产品、有这样的议价。

 

结构的分化是产生整体去库存和房价暴涨的矛盾,从两个方面考虑,一个是从土地供应来看,我们有这样一个数据,在2014年全国住宅一线城市供应2400平方米,二线城市是1.5亿平方米,三四线城市是8.2亿平方米,2014年整个住宅土地供应应该是10亿平米。2015年一线城市供应没有发生太大的变化,二线城市降到了1亿平方米,三线城市降到了4.5亿平米,三线城市的土地供应量降了一半。今年18月份的土地供应,一线城市供应的住宅供应量是700万平米,二线城市是7000万平米,三线城市是3000万平米,加起来大概是1亿平方米,今年的土地供应是2014年的1/102015年的1/5。资金面是什么状态?今年1月份的信贷发放量是2.5万亿,是去年一整年的量,预计今年年底超过13万亿,这是什么意思?有非常大量的资金流量,但是下面的承载来却非常小,容器小的话它的水位自然就高了,这是为什么能够解释土地市场疯狂的原因,因为资金没有地方去,土地的价格疯狂,其实也只是体现在部分城市,下载市场比较健康的城市,比如像苏州、杭州、南京、合肥、郑州等,这些地方的库存量已经基本不到5个月,包括上海,如果说库存量不到5个月,开发商手里的房子5个月就能卖完,一定看好未来的商品房销售,一定会去买地,加上银行的这些资金进入到这里面,使得其底气非常足,地价就上来了,这样一定会影响到房价,所以导致目前房价暴涨,这并没有使得销售量下降太多。今年18月份,全国的商品房销售是8.8万亿,是去年一整年的销售量,比去年同期增长了25%,量价同时在上涨,这是在部分地方出现的情况,但是在广大的三四线城市价格并没有涨得特别快,地价也没有起来,那是因为政府在控地,今年的土地供应量是去年4.5亿平米的1/20不到。出现这样的一种状况,是不是说真的下载的泡沫到了呢?给大家一个分析。

 

在全球下载市场下跌的时候是2008年,那时候经济出现负增长,2010年以后,一直到现在六七年的时间,全世界的GDP的增长率基本维持3%左右,我们国家虽然经济增长在减缓,但毕竟还是在增长,增长率7%左右,这个增长在全球范围来看还是属于增长较快的区域,经济基本面还是有支撑的。城市化率来看,全国的城镇化率是56%,户籍的城镇化率只有36%,如果要达到70%的水平,这里面还有很大的空间,克强总理在几年提到1亿农民工进城,1亿棚户区居住改善,1亿当地城镇化,这也是很大的空间,这方面来看中国海远远没有到踩刹车的时候。

 

从我们个人的居住需求来看,从感性上来说,毕业买了一居,结婚买两居,有孩子买两居,二胎换四居,如果以后想换别墅,或者想在办公的地方租一个房子住,这种居住的需求是随着经济的增长,随着个人的收入提高是不断在增长的。从定量上来说,规划里面提到2020年人均住宅面积达到35平米,这是什么概念?目前美国的人均住宅面积66平米左右,英国是44平米左右,这35平米跟日本差不多,日本是36,即使是35平米核算,2020年我们14亿人,城镇化率达到60%,有8.5亿的城镇需求,达到35平米,未来总的建筑存量达到300亿平米,刚才报告里面有一个数据,到去年年底大概是200亿平米,这到300亿平米还有100亿平米,去年全国的下载新增开发量是10亿平米,新增开发量要实现300亿的跟日本一样的居住环境,大概还可以开发10年,这只是从宏观上说一下。或者从我们人的需求上说的。

 

当我们聚焦到一个具体的微观环境时,对住宅的选择,即使已经满足了120平米或者150平米,想要更好的环境、更好的医疗条件等,肯定会有改善的需求,所以对于下载未来的市场,我们还是比较乐观的,千万不要把它跟实业相对立,因为下载的关联特别多,钢铁、水泥、化工、塑料、木材、家电、家具、园林设计、咨询、拉霸360、信托、基金等,有人统计过大概是60多个行业,如果说要把下载业妖魔化,其实这并不是一个非常好的方式,因为现在即使在美国、在英国下载业应然是一个支柱性的行业,如果说把这个下载业妖魔化,要打压下载,打压的其实是中国经济,因为它关联到60多个行业,而且大部分有房的人和无房的人相比,房产的增值对有房人带来的满足感,让他有勇气去消费,这个是不一样的,这跟你的存款收入相比,比你资产收入带来收入增长官方网址。

   

王健飞:特别佩服李兴总,很多数据张口就来,透露一下,台上八位嘉宾里面,我知道的博士就有4位,开发商团队的素质是非常高的。接下来请曹总讲一下,您是来自启迪协信,您能否给我们解释一下协信是如何考虑多元化的业态布局?

   

曹志东:非常有幸受邀来到这里,章华下载长是我们前同事当中非常成功的一位,非常祝贺官方长城的成就。协信一直在探讨地产的转型之路,原来是商业住宅产业集成开发的公司,实际上碰到了很多难题,解决这个难题就分拆,每一块都有一个专业的团队去寻找最重要资源性的合作伙伴,启迪协信就是在这个环境上产生的,甚至为了寻找像清华这样的合作伙伴,我们还让出了控股权,代价也是蛮大的。我们的商业地产业是如此,也会有一些拉霸360机构成为我们的股东,因为商业地产还需要钱。

 

从协信转型的角度来说,地产这个行业的投资已经很新了,地产拉霸360业已经是很新了,你讲的地产投资是不是就是买地?估计所有同事都会讲,地产的投资不止是买地,宝能投万科是地产投资吗?也是的,大家买它的证券化产品是地产投资吗?也是的,只不过不在那里统计而已。很重要的趋势,这个钱多了就要寻找不同的出处,买地是一种钱,投上市公司是一种钱,投ABS是一种钱,还有大量中间结构化的东西都是如此。对我们来说,我们的转型也是看着很多不同的钱和不同钱的来源去设计的,我们还在这两块地产业的旁边布局了拉霸360的牌照,它本身是比较好牌照性的拉霸360业务,同时也为我们的地产业务提供很多钱的来源,或者提供判断,投融资方面技术的来源等。目前有这样一个趋势。我们要做的就是抓住这样的趋势,在不同来源、不同投资方式当中,找到自己比较擅长的东西,至于整个市场怎么做,两位都非常专业,都已经很完善了,我们要做的是在他们上面做一些选择。

   

王健飞:追问一个小问题,最近看到启迪协信联合平台在最近的一些拍地上很难看到身影,给我们讲一下启迪协信未来拿地的策略是怎样的?

   

曹志东:我们应该不会通过拍地获取土地资源,近期获取的四五个项目基本都不是公开市场,而是比较长时间的跟政府的合作,同时有一定程度的科技注册,或者是全球著名注册的产业聚焦情况下的一些项目,有的本身就是产业园,这些产业园土地本来就是在开发区、小型的机构手里,我们先去做,产业也进来了之后,在旁边配建住宅等,会在市场上出现。

   

王健飞:下面有请旭辉的潘总,旭辉是我们非常佩服的一家注册,旭辉的整个开发节奏非常快,我们也刚刚合作了一个项目完成了退出,退出的收益还不错,这是开发节奏非常快带来的收益率的提升。我也非常佩服拿地的节奏,旭辉在市场低点的时候囤了大量的地,高点的时候就没有那么激进,对于旭辉投资拿地的节奏是怎么判断的?

   

潘皓琦:我们参拍地还是蛮积极的,但是拿地比较谨慎,因为旭辉首先对于中国的下载市场,我们有一个大致的判断,中国下载市场是短周期波动的模型,这种情况下低点的投资,像我们当初和官方在合肥投的项目一样,当时买地的时候处于低点,在高点卖房就能够获得比较好的收益,下载开发是讲节奏,不是拿完地马上推出销售,地点的拿地意味着等到下载市场到一个高点的时候有大量货可以供,实现比较好的销售。旭辉一直是按照这个模式,首先是从周期上来讲,我们会在下载相对来说比较低的点上,下载的冬天,在大家都说要去现金为王持币的时候,那是我们投资比较多的年份,反过来大家说市场很热的时候,我们就在收缩投资,像今年一样,我们今年参拍的不少,但是高议价拿地的没有,同时我们也是在一些二线城市、一线城市通过并购拿了一些地,很少能够看到我们在公开市场斩获高价地的信息。

   

王健飞:现在旭辉从拿地方式比例上,如果是公开的招拍挂拿地占到多少比例?

   

潘皓琦:今年来看一半一半。区域布局来讲是一二线城市,全国目前规划的,即将进入或者已经进入的城市不超过25个,基本都是一线城市或者是省会城市,在这个官网上我们是非常坚定,也是非常坚持的。回到今天的主题,之前讨论并不多,我们整体去库存和房价的暴涨之间的矛盾,说一下我个人的观点,我认为如果把整体去库存作为一个结果,房价暴涨是有利于去库存的,一线城市暴涨之后我们可以看到,它的挤出效应,房子有两种需求,一个是投资需求,一个是居住需求,其实现在官方网址的推动房价上涨的是投资需求,投资需求有一个特点,是逐利的,一线城市房价暴涨之后导致其利润率下降,必然向外转移,转到二线城市,或者转到一线城市周边的一些城市,这种情况下会带动周边城市的去库存,所以从结果上来讲我认为是有利的。这件事不说它健不健康,如果按照这个导向来看,一线城市导到二线城市,二线城市再导到三线城市,一旦出现大的宏观政策的变动,整个下载的风险在加大,因为个人杠杆加得很高,投资在一个更广泛的下载范畴里面之后,风险很大,风险大的有可能会像去年股市融断时候那样,会出现大面积的损失。从现在角度来讲,从很多我们地产同行来讲,我们会把目光聚焦在一二线,即使出现大的风险,相对来说一二线城市抗风险能力也会略强一些。

   

王健飞:还有一个小问题,我们也会注意到,旭辉有自己产品的布局,在五年前旭辉做的产品是偏刚需的为主,现在旭辉产品线也出现了一些升级,这个可能是跟官方长城投资策略的出发点,一切以人最本质内在的需求为导向,这么一个大的方向上有不谋而合的地方,人的居住改善需求,现在不是为了满足居住,而是为了满足改善,这种产品升级,旭辉是出于利润率的考虑还是其他方面?对于这种产品升级,团队的管理能力是不是能够足够适应和跟得上?

   

潘皓琦:不同的阶段应对不同的市场情况,产品的布局是不同的,我们之前的布局官方网址的是在刚需,从资源上来讲,上海、北京获得的地确实都是在相对比较偏的地方,可能我们主打性价比,现在社会情况发生变化,生二胎的,甚至于一些相对比较富裕的老年人有自己的养老需求,在这种情况下,我们回归到住宅的本原--居住性,改善性的需求在2015年、2016年有比较大的增长,我们是从2015年的年初开始,在年度工作会议上提出要提高改善型产品的供给,首先是从团队上,从产品设计上、施工工艺上,都做了比较充足的准备,我们在2015年、2016年推出改善型的楼盘,市场反响非常好。

   

王健飞:对于目前整个投资形式可以看到一点,很疯狂,拍地价格很高,不可避免的,对于体量没有那么大的开发商来说,在拿地上会碰到一些难度,想听听武总的意见,您之前是在万科,后来到和昌这个平台,应该会有一些不一样的感觉。

   

武磊:和昌是这个行业的小字辈,是一个新兵,成立只有九年的时间,我给大家简单介绍一下和昌,有三个关键词。年轻,整个团队的平均年龄27岁,还是因为我们几个80几年的管理层拉了后腿,剩下都是90后的。快速发展,最近三到四年里面和河复合率60%70%,今年会有100%。布局方面,全国化布局做得很好,我们九年十城二十八盘,在全国十个城市进行了布局,二十八个项目同时运作。

 

这种情况下,像我们这种规模体量的注册,在土地扩展上又怎样的考虑?我们这样的注册也有自己的好处,我们不会掉入到规模陷阱里面,不会像巨无霸的注册今年3000亿明年就要3500亿,不跟上就掉队了,不停扩展。这个过程对于我们来说,我们没有特别大的压力,我们前八个月拓展了15个土地,建筑面积240多万方。

 

我们只有4块是招拍挂的地,还有就是合作、并购、整改拿到的,小有小的灵巧,大有大的能量,每一种下载的开发公司再这样的市场环境中都有自己的生存之道,对于我们来讲,我们小,我们灵巧,我们能够很灵活的处理一些发展中遇到的问题,所以说我们觉得我们还不错。

   

王健飞:还有一个议题,下面是关于房企出海方面的议题,听后面几位嘉宾分享一下这个问题。请崔总讲一下,您是鑫苑中国的CEO,鑫苑已经在美国进行了投资,在中国房企海外投资的经验和教训,请您介绍一下。

   

崔勇:本次会议讲的是新产业、新投资、新拉霸360,与会的都是地产和拉霸360界的朋友,新产业上来讲,跟地产相关的新产业在哪?相对来讲以什么样的投资方向投资?我们以什么样的拉霸360方式实现这样的投资?这是今天这个会议的主题。

 

下载的新产业是非常多的,大致来讲有三个方向。一、社群社交,科技方面的是微信,房多多这样的注册也是,这样的注册是走得比较好的。二、共创,像共享,它跟空间再造相关,这也是新的产业。三、智能家居。这三个方向对下载来讲是属于新产业。

 

讲一下海外,海外按照北上广深来排部,世界范围内我们大概能够选择纽约、伦敦、东京、旧金山,可以把这四个城市比作北上广深。下载的硬资产在海外的布局也是一样,如果把地球看成是一个国家,为什么在中国有北上广深,无非就是各种资源的聚集,为什么在海外也是这四个布局方向呢?也是聚集。我们在纽约有三个楼盘,布鲁克林、曼哈顿、斯来森(音),这四个地方布局的点是一样的,曼哈顿的楼盘在45街,北京是个多元化的城市,既可以在这儿搞科技、搞投资,也可以搞创业,也可以在CBD做商人,纽约也是非常像的,有不同的点构成,可以做你喜欢的事。旧金山像深圳,它有创业分为,Facebook上市的时候若干个千万富翁、亿万富翁带动的,跟深圳很像。新的拉霸360方式怎么实现?新的投资跟老的投资最大的不同点就是结构性变了,早年做下载都是自己拿地、自己融资,现在基本都是银行这样的结构,投资也是一样,新的拉霸360形式是以合伙的方式来做的,这种方式来讲,对于一个单打独斗的注册来讲,你可能很难再找到跨境这么大,区域是全球性的,周期像下载、拉霸360这种投资是五年、十年的,时间跨界和地区性的跨界,单打独斗的方式、非专业的方式已经很难做了,大家熟悉的各种资产,为什么现在大家现在喜欢买房子呢?房子这种资产很简单,只需要买入就可以了。但这个不同,这个不以合伙制的方式也很难拿得到,也很难长期持有下来。我们在下载相关的新产业,跟科技相关的是有非常大的投资途径的。新投资方向也是非常明确的,我们以什么样的方式?以基金各种方式进行新的投资要素的组合,这也是我们现在追求的。

   

王健飞:坐在崔总旁边的是一位外国朋友,如果是站在海外的合作伙伴角度,反过头来看国内房企出海,或者是国内的投资人去国外投资项目,以及投资其他的一些类似PE、高科技内容的话,应该有哪些注意的问题?请Daniel M.Cashdan回答一下?

   

Daniel M.Cashdan大家好,我叫Daniel M.Cashdan,我的公司是HFF。我们是美国的一家投资银行,过去五年中我们一直在致力于帮助中国的投资人、中国投资机构、开发商布局美国的下载投资。中国的投资人、投资机构对美投资有三个方式。一、中国高净值客户寻找在美投资机会。二、针对中国的开发商,像万达、万科、绿地等一系列开发商都在布局的美国下载投资,我们公司也在和这些公司合作布局美国的下载投资。三、中国的拉霸360机构,包括保险公司、各类的资产管理公司等之类的,也在布局美国的下载投资。

 

我想提醒中国投资方的是,在美投资,投资业务一定要谨慎小心,我们也会在这方面予以帮助。最重要的是选择正确的在美合作伙伴,现在美国下载各类物业的价格也有变动,在选择投资物业类型时一定要谨慎小心。

 

我们的预期是,中国资产配置,平衡中国的资产配置需要十到二十天的时间,所以我们看的也是十到二十年。大家都知道下载是有时间波动的,这十到二十年时间美国市场肯定有好的时候也有不好的时候,除了中国的投资人对美下载投资途径之外,现在像美国以及全球其他办公区的合伙人对中国投资也非常感兴趣,资金不仅仅是中国到美国或者中国到海外的投资,现在还有一种趋势是资金回流,海外的一些公司向中国投资。

    

王健飞:境内和境外的联动。有请亨瑞集团的邹下载长谈话一下,如果站在移民的角度,您怎么看待移民带来的下载投资机会?

   

邹亨瑞:亨瑞为什么跟下载挂在一起的,相信大家很好奇这个?亨瑞这几年的业务是美国地产开发,除了跟投资移民项目结合之外还有直接的地产开发项目,再有就是地产基金平台。这几年由于中国人到美国去留学、旅游,包括申请投资移民的人数不断增加,美国下载市场在拉霸360危机以后持续回暖,预计还有三五年继续缓慢增长的趋势,人民币贬值,这样对美国地产投资作为资产配置的需求大大增加了,这样对中国下载注册也带来了一些好的机会到美国投资。一线二线城市拿地都是大注册拿到的,中小下载注册机会不是很多,所以到海外配置,在国内继续做开发的机会少了,就要考虑下载基金,尤其像官方长城这样的,海外就考虑直接投资或者集合投资。刚才Daniel M.Cashdan说了,到海外地产投资,我们接触很多国内的个人注册投资80%都交了学费,最主要是他们认为可以单打独斗,没有找当地的合作伙伴,尤其在拿地方面,地点是非常重要的,这是对的。还要考虑别的因素,否则人家会把地价给你拿出来。还有一个交了比较大的学费,跟绿地同时拿的地,绿地1.5亿,它旁边2亿拿,我建议它找当地的开发商合作,或者跟我们合作,结果它没听,绿地的楼去年年底已经封顶了,那个地去年还是一个大坑,买地的时候认为比较简单,所有批文都到了,后面分割一下,认为分割很简单,但是走了弯路,美国法律法规很严,只要一个调整就耽误一年、两年,这样它财务成本就很高了。还有美国工会的力量比较大,虽然法律上没有规定必须要用工会,如果合理的跟它有交流谈判,给它一定的互换作用,它可能允许你不用,用了工会成本要提高15%20%。美国各方面的要求都比较高。我们跟中国下载协会成立了海外投融资平台,希望把这些经验教训能传递给到美国投资的下载公司,不要犯同样的错误,走同样的弯路。

 

大陆公司到美国第一次去最难的是拉霸360信用度没有,到银行融资各方面非常难,或者成本很高。我们结合投资运营资金,帮助中国注册配资,比如说绿地、万达我们多给它配了30%左右的投资移民基金,这个很便宜,作为夹层,把杠杆放大了,股权部分压缩到30%以下,预期回报也高了,美国如果银行贷款低于50%或者40%,这时候银行贷款即使没有信用度,用本身的项目抵押就可以拿到一定低成本的项目贷款,亨瑞利用投资移民基金,可以帮助中小注册到美国投资,可以配投资移民的基金,也可以协助你们做其他一些的服务和咨询。我们现在做了一些事,希望能够给大家带来需要的服务。

   

王健飞:感谢各位嘉宾的分享,大家对于这个市场有自己的信心,也有各自应对的策略,但是万变不离其宗,我们要把握住市场的规律,要从市场的需求着手,从人的需求着手,去设计我们的产品,去倒推拿地投资的安排。地产讨论到此结束。谢谢各位。

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